不動産の所有権移転登記の申請

相続登記は早めに行うほうがベター

故人が土地や家屋などの不動産を所有していた場合、故人から相続人へと名義変更が必要です。この手続きを「相続登記」といいます。

登記とは、不動産に関する情報を、法務省が管理する公的な帳簿（登記簿）に記載することを指します。土地や不動産は大切な財産です。その権利が正しく守られるように、不動産の所在地や面積、所有者の住所氏名などを記載しておき、法務省が所有者の財産を把握しているのです。

相続登記には、実は期限は決まっていません。いつ行うかは相続人に委ねられています。故人の死亡によって、不動産はいったん相続人全員の共有財産になっています。不動産を相続すると決まった相続人が、自由なタイミングで相続登記を行えばいいということです。

ただし相続登記を先延ばしにすれば、次のデメリットが生じる可能性があります。

• 不動産を売却したり、担保にしたりできない。
• 他の相続人に、勝手に不動産を処分される可能性がある。
• 他の相続人が借金を背負い返済が滞った場合、差し押さえられる可能性がある。

考えられるデメリットをできるだけ避けるためにも、なるべく早く相続登記を行いましょう。

相続登記は相続人自身で行える手続きです。ただし相続登記はやや複雑な手続きのため、登記の専門家である司法書士に依頼するケースも多数存在します。

司法書士に依頼すれば手数料はかかりますが、時間や手間を省くことができます。状況に応じて、相続人自身が行うのか依頼するのかを決めましょう。

手続きの大まかな流れ

相続登記の手続きは、その不動産を管理する法務局にて行います。手続きの大まかな流れは次の通りです。

それぞれについて詳しく見てみましょう。

1. 必要書類の収集・準備

まずは必要書類の収集や準備と、申請書の作成に取りかかりましょう。必要書類は、不動産を相続する相続人がどのような形で決まったかによって、次の通り異なります。

（遺産分割協議による場合）

• 故人のすべて（出生時～死亡時）の戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 不動産を相続する相続人の住民票
• 不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）
• 不動産の固定資産税評価証明書
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 登録免許税　など

（遺言書による場合）

• 故人の死亡記載のある戸籍謄本
• 不動産を相続する相続人の戸籍謄本
• 不動産を相続する相続人の住民票
• 不動産の全部事項証明書（登記簿謄本）
• 不動産の固定資産税評価証明書
• 遺言書
• 登録免許税　など

この他、司法書士に依頼する場合は委任状も必要です。ただし基本的に、委任状は司法書士が作成してくれます。書式や書き方などを知る必要はありません。

なお登録免許税とは、登記に際してかかる税金です。金額は一律ではなく、「固定資産税評価額×0.4%」で算出します。

たとえば、4,000万円の土地と2,000万円の家屋を相続するとしましょう。登録免許税は次の通りです。

• 土地の登録免許税＝4,000万円×0.4％＝16万円
• 家屋の登録免許税＝2,000万円×0.4％＝8万円

つまりこの場合、合わせて24万円の登録免許税を払うということです。

2. 申請書の作成

続いて相続申請書を作成しましょう。相続申請書は正式名称を「所有権移転登記申請書」といい、法務局のホームページからダウンロードできます。

法務省ホームページより引用

どのような形で相続するかによって、使う様式が異なります。ホームページには次の様式が掲載されています。

• 公正証書遺言
• 自筆証書遺言
• 法定相続
• 遺産分割

ホームページでは記載例も紹介されています。必要な書式をプリントアウトした上で、必要事項を記入しましょう。

文字は直接パソコンで入力しても構いませんし、黒色インクやボールペンなどでの手書きも可能です。ただし鉛筆は不可ですので注意しましょう。

3. 登記申請

必要書類や申請書が準備できたら、法務局に登記申請を行いましょう。提出書類を持って行き、窓口で手続きを行います。郵送で申請することも可能ですが、その際は必ず封筒に「不動産登記申請書在中」と書き、書留郵便で送りましょう。

登録免許税に関しては、事前に収入印紙を用意しておきましょう。申請書に貼ってから手続きをするのが一般的です。

4. 登記完了

登記申請からおよそ1～2週間で登記が完了します。登記完了後は原則として、登記識別情報通知が発行されます。

法務省ホームページより引用

登記識別情報とは、従来の登記済証（権利証）にかわって発行されているものです。数字とアルファベットを組み合わせた12文字で成り立っており、いわばパスワードのようなものといえます。この12文字を知っていることが、不動産の所有者であることの証明になるということです。

登記が完了すると、この登記識別情報を知らせるための登記識別情報通知が交付されます。書かれている12文字は、従来の権利証と同じく、不動産の権利を守るための大切なものです。第三者に12文字を知られないよう、厳重に管理しましょう。